🚨 Постепенно выясняются подробности реальной стоимости атак БПЛА для владельцев складской недвижимости, в том числе некоторых читателей этого канала.
Спойлер: будет больно.
💸 По данным «Делового Петербурга», за последние три месяца ставки страхования складской недвижимости в городе выросли более чем в 30 раз. По данным «Ренессанс страхования», ещё в июне полис для сухого склада класса А стоил 0,08-0,15% от страховой суммы, сегодня - уже 3-5%.
⚠️ Плюс к базовому тарифу отдельно докупается страхование от терроризма - и там цифры совсем другие: лимит ответственности в ₽1 млрд обходится от ₽3 до ₽23 млн в год, а минимальная франшиза по этому риску теперь ₽5 млн.
🏭 Разберём на реальном примере. В январе 2025-го ЗПИФ «РД 2» (УК «Сбережения плюс» из орбиты ВТБ) купил склад «Озон Волхонка» в Петербурге - 108 тыс. м2, единственный арендатор Ozon, рыночная оценка на момент сделки ₽7,5 млрд. Сам фонд заявляет целевую доходность от аренды NOI на уровне 11,2% годовых.
🧮 Дальше моя экспресм-оценка. По среднерыночной ставке для класса А в Петербурге (около ₽11 000/м2/год, по данным NF Group) валовая арендная выручка объекта могла бы составлять порядка ₽1,19 млрд в год. Если целевые показатели 11,2% выдерживаются, это примерно ₽840 млн NOI. Разница между валовой выручкой и NOI, около ₽350 млн, - это весь операционный расход собственника: охрана, клининг, налоги на имущество и землю, страховка.
📊 Три месяца назад страховка в этой структуре была почти незаметна - ₽6-11 млн в год, меньше 1,5% от NOI. Сейчас по новым тарифам базовое покрытие обходится в ₽225-375 млн, плюс покрытие отдельногл риска БПЛА, который при полном лимите на объект грубо экстраполируется в ₽20-170 млн (страховщики очень по-разному оценивают этот риск). Итого совокупная страховка - ₽250-550 млн (!) в год. Страховка из строчки в отчёте превращается в крупнейший компонент расходов склада.
📉 В деньгах NOI это выглядит так: ₽840 млн минус ₽250-550 млн = ₽290-590 млн в год. В процентах от стоимости актива - доходность падает с целевых 11,2% до... 3,9-7,9%.
❓ Проблема в том, что никто не может сказать, насколько долго почти 50% от чистого операционного дохода складских проектов будет уходить страховщикам. Может год, может два, а может и сильно больше.
⚠️ Буду рад ошибиться в расчетах - заранее спасибо за корректировки, если что.
Канал «Артем Цогоев | Недвижимость» подключен к сервису MaxGate. Контент автоматически синхронизируется между Telegram и мессенджером MAX.
«Артем Цогоев | Недвижимость» - канал из категории «Недвижимость», подключенный к сервису кросспостинга MaxGate. Публикации канала синхронизируются между Telegram и мессенджером MAX, а на этой странице собраны ссылки на обе версии канала.
Сейчас у канала 14 805 подписчиков суммарно в Telegram и MAX. За последние 30 дней в истории MaxGate учтено 134 публикаций, поэтому перед подпиской можно оценить не только размер аудитории, но и регулярность обновлений.
Чтобы подписаться, используйте кнопки «Открыть в MAX» и «Открыть в Telegram» в верхней части страницы. У отдельных постов ссылка может быть доступна в обоих мессенджерах или только в одном из них, если MaxGate получил такой URL из истории обработки.
Повышенный уровень тревожности
🔍 Смотрю на статистику канала и вижу закономерность: посты про повышение налогов, новые ограничения или общее ухудшение экономического положения в стране читатели пересылают в разы активнее, чем какую-нибудь добротную финансовую модель. Раза в три активнее.
🎯 Вообще, я не специально - это моя работа. Моя работа - информировать вас о том, что готовится против вас, какой риск вам может угрожать, и предупреждать, на что следует обратить внимание.
🎃 Увы, побочный эффект этого - тревожность и даже страх.
📋 У меня канал об инвестициях и финансах, поэтому геополитику, страх болезней, смерти, старости, нелюбви и критики я оставлю за скобками. Какие главные экономические страхи россиян в общем и моих читателей в частности? Ну вот такой списочек:
🔸Инфляция и рост цен
🔸Повышение налогов
🔸Крах отдельных отраслей экономики
🔸Рост долговой нагрузки
🔸Девальвация
🔸Обвал рубля
🔸Изъятие личного имущества или деприватизация
🔸Запрет на перемещения / выезд за границу
🔸Тотальный контроль над финансами
🔸Заморозка / изъятие депозитов
✍️ ...если я что-то пропустил - welcome в комментарии.
❓ Теперь вопрос: а как страхи и тревоги влияют на решения в сфере финансов и инвестиций?
📉 Главное следствие - короткий горизонт планирования. Исследовательское бюро ЦСП «Платформа» фиксирует в своей презентации: в 2014 году «на много лет вперёд» могли планировать 14% россиян, сейчас - только 3%. 51% не знают, что будет даже через пару месяцев. Формула «надейся на лучшее, готовься к худшему» стала нормой.
⚡️ Ещё один эффект - крайние формы реакции, а конкретно оцепенение или паника, третьего не дано. Часть людей просто замирает и годами откладывает любое решение. Другая часть, наоборот, лихорадочно скупает какие-то активы, используя не рациональные, а эмоциональные метрики.
🎯 Лично на мой взгляд, продуктивнее воспринимать тревожную информацию лишь как повод для размышления о том, как снизить свои риски. Но не как повод свалиться в депрессию и оцепенеть или сломя голову ринуться инвестировать в кладовки в Биробиджане (это не инвестиционная рекомендация!)
💡 Тревожная информация - это просто сигнал. Ваша задача - переработать его в конкретный личный план действий. Не более. То есть поменьше эмоций и побольше анализа.
❗В общем, как говорил один деятель, держитесь, всего вам доброго, хорошего настроения и здоровья!
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Как страшно жить...
👀 Мне уже всё по 🥁
